Näin tunnistat piilevän virheen
Kiinteistökaupan jälkeen paljastuvat vauriot ovat oikeudellisesti monimutkaisia. Piilevällä tai salaisella virheellä tarkoitetaan vauriota, jota myyjä ei tiennyt eikä ostaja voinut havaita tavanomaisessa kauppaa edeltävässä tarkastuksessa tai kuntotarkastuksessa.
Jotta kyseessä olisi korvattava virhe, sen on ylitettävä lain asettama kynnys.
Näin piilevä virhe ja myyjän korvausvastuu määritellään
1. Vastuuaika, havaittavuus ja ostajan selonottovelvollisuus
Kiinteistökaupassa (omakotitalo) myyjän vastuu salaisista virheistä on viisi vuotta hallinnan luovutuksesta. On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että ostajalla on merkittävä selonottovelvollisuus.
Jos virhe olisi ollut havaittavissa esimerkiksi pintapuolisella tarkastuksella, hajun perusteella tai se on mainittu kuntotarkastusraportin riskirakenteissa, ostaja ei voi vedota siihen piilevänä virheenä. Piilevän virheen on täytynyt olla rakenteissa jo kaupantekohetkellä, vaikka se tulisi esiin vasta myöhemmin.
Poikkeustapauksissa, kuten myyjän törkeän huolimattomuuden kohdalla, vastuu voi jatkua viiden vuoden jälkeenkin.
2. Kustannuskynnys ja virheen merkittävyys
Salaisen virheen kohdalla laki edellyttää, että asunnon on oltava "merkittävästi huonompi" kuin ostajalla on ollut aihetta olettaa. Oikeuskäytännössä on vakiintunut kanta, jonka mukaan korjauskustannusten on oltava noin 3–5 % kauppahinnasta tai muuten poikkeuksellisen suuret, jotta myyjä joutuu korvausvastuuseen.
Pienet, asumiseen vaikuttamattomat puutteet katsotaan yleensä kiinteistön normaaliin kulumiseen kuuluviksi, eikä niistä voi hakea hinnanalennusta.
3. Rakennustekninen poikkeama ja kiinteistön ikä
Ostajan perusteltu odotustaso määräytyy kiinteistön iän, hinnan ja annettujen tietojen mukaan. Jos 1970-luvun talosta löytyy alkuperäinen, käyttöikänsä päässä oleva putkisto, joka vuotaa, kyseessä ei yleensä ole virhe vaan teknisen käyttöiän päättyminen.
Jos taas 2010-luvulla rakennetussa talossa on virheellinen märkätilaeristys, kyseessä on selkeä laatuvirhe. Virhearvioinnissa verrataan aina toteutunutta rakennustapaa rakentamisajankohdan hyvään rakennustapaan ja säädöksiin.
Mitä tehdä, jos epäilet piilevää virhettä?
Älä ryhdy korjaamaan virhettä ennen kuin olet dokumentoinut sen asiantuntijan avulla ja varannut myyjälle tilaisuuden tarkastaa vaurio. Juristi auttaa arvioimaan, ylittääkö vahinko oikeudellisen merkittävyyskynnyksen ja onko reklamaatio tehty oikeassa ajassa.
Autan sinua
asuntokauppoihin liittyvissä faktojen selvittämisessä ja ratkaisuun pääsemisessä. Minulla on asunto- ja kiinteistökauppatapauksista yli 20 vuoden kokemus.
Ota yhteyttä, niin jutellaan toiveistasi. Voit myös varata suoraan maksuttoman
alkukartoituksen tästä, joka käydään paikan päällä toimistolla, puhelimitse tai Teamsillä. Tämä ensimmäinen neuvottelu on maksuton, mikäli toimeksiantoa ei synny.
